サ高住とは｜サービス付き高齢者向け住宅の費用・入居条件

サ高住は「施設」ではなく「住宅」

サービス付き高齢者向け住宅は、「サ高住（さこうじゅう）」と略して呼ばれます。2011年に「高齢者住まい法」にもとづいて設けられた登録制度です。都道府県などに登録された住宅で、名前のとおり「サービスが付いた住宅」にあたります。制度の開始から十数年で数を大きく増やし、いまでは首都圏のどの区市にも複数あるのが一般的です。

登録を受けるには、いくつかの基準を満たす必要があります。主なものは次のとおりです。

図1サ高住として登録されるための主な基準

• 住まいの造り

  各戸の床面積は原則25㎡以上（食堂などが十分に確保されている場合は18㎡以上）。台所・水洗便所・洗面・浴室・収納が原則として各戸に備わり、廊下や段差はバリアフリーです。

• 必ず付くサービス

  安否確認と生活相談の2つです。この2つは全てのサ高住に付きます。介護と食事は、必ず付くものではありません。

• 契約のきまり

  書面での契約が必要で、権利金などの受け取りは禁じられています。前払金を預ける場合は保全措置が求められます。

ここで押さえておきたいのは、必ず付くのは安否確認と生活相談だけという点です。食事の提供や介護は、住宅ごとに「付いている場合もある」もので、制度上の必須ではありません。実際には、食事を出している住宅は96.4%、入浴などの介護を出している住宅は49.9%です（令和7年8月末）。パンフレットに食事や介護の記載があっても、それが住宅そのもののサービスなのか、併設の別事業所のサービスなのかで、費用も使い勝手も変わってきます。

部屋の広さと設備も、基準の「原則」と実際とで差があります。実際には18〜20㎡の部屋が65.2%と最も多く（平均21.9㎡）、台所が付いた部屋は35.5%、浴室が付いた部屋は20.2%です（令和7年8月末）。共用の食堂や浴室を使う形の住宅が多いので、見学では部屋の設備も確かめます。

安否確認と生活相談は、誰がしているか

国の基準では、「ケアの専門家」が、原則として夜間を除いて、住宅の中かすぐ近くの建物に常駐し、安否確認と生活相談をします。安否確認は毎日1回以上です。職員が常駐していない時間は、各部屋に置いた通報装置で対応します。実際には、夜間も含めて職員が常駐している住宅が75.9%、日中だけの住宅が24.1%です（令和7年8月末）。

常駐するのは、運営する法人が介護事業所や社会福祉法人などであればその職員、そうでなければ医師・看護師・准看護師・介護福祉士・社会福祉士・ケアマネジャー・介護職員初任者研修の修了者といった資格を持つ人です。看護師を置くことは決まりではなく、常駐する職員に看護師がいる住宅は28.2%（准看護師は19.6%）です。多いのは、介護福祉士（76.7%）と、初任者研修などの修了者（69.3%）です。夜間の体制とあわせて、「看護師さんは何時から何時までいらっしゃいますか」と見学で聞いておくと安心です。

一般型と介護型｜最初の分かれ道

サ高住を見比べるとき、私たちが最初に確かめるのがこの区分です。同じ「サ高住」でも、暮らし方がかなり違います。

図2一般型と介護型は、介護の受け方が違います

一般型

住宅と介護が切り離されています。ご入居後もこれまでどおり、外部の訪問介護やデイサービスと個別に契約して利用します。使った分だけの費用になるため、介護が軽いうちは負担を抑えやすい形です。数のうえでは、こちらが約9割を占めます。

介護型

「特定施設入居者生活介護」の指定を受けた住宅です。住まいの職員が介護を行い、費用は要介護度に応じた月額の定額になります。介護付き有料老人ホームに近い形で、24時間の体制が組まれています。指定を受けているのは、全体の約1割（10.0%）です。

見学の申し込みをする前に、「こちらは介護型ですか、一般型ですか」とひとことお尋ねになると、話が早く進みます。介護型を探しておられる場合、候補はかなり絞られますので、はじめから条件に入れておくほうが効率的です。

サ高住の入居条件｜国の基準と、住宅ごとの条件

入居できる方は、国の基準で決まっています。そのうえで、住宅ごとに受け入れの条件があります。

国の基準で、入居できる方・一緒に住める方

図3入居できる方と、一緒に住める方

• 入居できる方

  60歳以上の方、または要介護・要支援の認定を受けている60歳未満の方です。おひとりでも入れます。

• 一緒に住める方

  配偶者（届け出をしていない事実上の夫婦を含む）、60歳以上の親族、要介護・要支援の認定を受けている60歳未満の親族、病気などで同居が必要と都道府県知事が認めた方です。

たとえば、80代の親御さんと60代のお子さんが一緒に入ることはできますが、認定を受けていない50代のお子さんが一緒に住むことは、原則としてできません。

住宅ごとに決めている条件

実際には、住宅ごとに受け入れの条件を決めています。問い合わせや見学のときに次のことを確かめておくと、申し込んでから断られる場面を減らせます。

• 介護の状態：入居の時点で自立の方に限る住宅もあれば、要介護の方を中心に受け入れる住宅もあります。
• 認知症：どの程度まで受け入れているかは、住宅によって違います。
• 医療的ケア：たんの吸引やインスリン注射などに、どこまで対応できるかを確かめます。
• 身元引受人と支払い：身元引受人（保証人）や、家賃を払い続けられるかの確認を求める住宅が多くあります。

サ高住の費用｜内訳と、想定しておきたい追加分

サ高住は多くが賃貸借契約のため、費用の考え方も賃貸住宅に近くなります。有料老人ホームのような数百万円規模の入居一時金は、原則としてありません。

図4サ高住でかかるお金

• 入居のときに

  敷金として家賃の2〜3か月分が目安です。退去時に原状回復の費用を差し引いて返ってきます。介護型では、前払金の形をとる住宅もあります。

• 毎月かかるもの

  家賃、管理費（共用部分の維持や水道光熱の一部）、生活支援サービス費（安否確認と生活相談）、食費。首都圏では合計で月13万〜20万円台のあたりが多く見られます。

• 介護の費用は別に

  一般型では、使った介護サービスの自己負担が上に乗ります。介護型では、要介護度に応じた定額が月額に含まれます。ここが一般型と介護型で最も変わる部分です。

一般型で気をつけておきたいのは、介護が重くなるほど、月々の合計が読みにくくなることです。訪問介護を1日3回に増やせばその分が加算され、介護保険で使える量の上限（区分支給限度基準額）を超えた分は全額自己負担になります。「家賃は安いはずが、合計では介護付き有料老人ホームと変わらなかった」というお話は、実際にうかがいます。

いまのご状況でおおよそいくらになるかは、費用シミュレーションで確かめられます。施設タイプごとの相場は老人ホームの費用相場と内訳にまとめました。

住宅型有料老人ホームとの違い

一般型のサ高住と住宅型有料老人ホームは、暮らしてみると似ています。どちらも住まいと介護が切り離されており、外部のサービスを組み合わせて使う点は同じです。違いは、主に制度と契約の側にあります。

なお、「有料老人ホーム」には住宅型と介護付きの2種類があります。サ高住と暮らし方が近いのは住宅型のほうで、どちらも介護は外部のサービスを組み合わせて使います。いっぽう介護付きは、介護サービスが月額費用に含まれ、その施設の職員が提供します。2つの有料老人ホームの違いは有料老人ホームとは｜介護付きと住宅型の違いにまとめています。

図5一般型サ高住と住宅型有料老人ホームの主な違い

一般型サ高住

根拠は高齢者住まい法で、都道府県などへの登録制です。契約は多くが賃貸借契約で、借地借家法の保護を受けます。居室は原則25㎡以上ですが、共用の食堂などが十分にあれば18㎡以上でよく、実際は25㎡未満が約8割（平均21.9㎡）です。台所が付いた部屋は約3分の1です。

住宅型有料老人ホーム

根拠は老人福祉法で、都道府県への届出制です。契約は利用権方式が中心です。居室は18㎡前後が多く、食事や生活支援があらかじめ組み込まれているぶん、手のかかる方にも対応しやすい造りです。

どちらが良いというものではなく、ご本人がどこまでご自身でできるかで、住み心地が変わります。ご自分で炊事をなさりたい方には、台所の付いた部屋のあるサ高住が合いやすく、身の回りのことに手助けが要る方には、はじめから支援が組み込まれた住宅型のほうが暮らしやすいことが多くあります。住宅型と介護付きの違いは有料老人ホームとは｜介護付きと住宅型の違いで詳しくご説明しています。

サ高住と有料老人ホームの違いを、契約の形（賃貸借と利用権）や、介護が必要になったときの住み続けやすさまで含めて知りたい方は、東急ウェルネスが運営する介護付き有料老人ホーム「東急ウェリナケア」のコラムサ高住と有料老人ホームの違いもあわせてご覧ください。

特養（特別養護老人ホーム）との違い

サ高住を調べておられる方から、「特養とどう違うのか」を最もよくうかがいます。この2つは、費用も入りやすさも、そもそもの成り立ちが違います。

図6サ高住と特養の主な違い

サ高住

民間が運営する住宅です。要支援・自立の方から入れ、申し込めば空室があるかぎり比較的すぐに入居できます。そのぶん費用はご自身の負担が中心で、月額は十数万円から。介護は外部の事業所と個別に契約します（介護型を除く）。

特養

公的施設で、原則要介護3以上の方が対象です。所得に応じた軽減があり月額は数万円台からと安いぶん、希望者が多く待機が生じます。介護は施設の職員が提供し、看取りまで対応する施設も多くあります。

そのため、選ぶ順序としては「特養に申し込めるか」を先に確かめるのが現実的です。要介護3以上で、費用を抑えることが最優先であれば、特養に申し込みながら待機期間の住まいとしてサ高住を使う、という組み立てもできます。

要介護1・2の方や、まだお元気で先々に備えたいという方は、特養の対象になりません。その場合はサ高住か住宅型・介護付き有料老人ホームから選ぶことになります。費用を抑えたい場合の選択肢は、年金だけで入れる老人ホームはある？で整理しています。

向いている方と、慎重に検討したい方

これまでのご相談から見えてきた傾向を整理すると、次のようになります。

後者に当てはまる場合、一般型が対応できないという意味ではありません。ただ、費用と体制の両面で確かめておく項目が増えます。介護型のサ高住や介護付き有料老人ホームも並べて見比べておくと、判断しやすくなります。

ご自身がどちらに当てはまるのか判断しづらいときは、いくつかのサ高住を実際に見比べるのが早道です。空室の有無や夜間にどこまで対応しているかは、資料だけでは分からないことが多いためです。老人ホームの紹介会社に条件を伝えれば、合う住まいを絞ったうえで見学の手配まで任せられます。「住まいる」では費用をいただいていません（紹介会社の選び方）。

介護が重くなったとき、住み続けられるのか

ご相談のなかで最も多いご心配が、これです。結論から申し上げると、住宅によって大きく分かれます。介護型であれば、要介護度が上がっても住み続けられる形が整っています。一般型では、次の3つのどれに当たるかを確かめておくことになります。

図7一般型で介護が重くなったときの3つのケース

1. ケースA サービスを足して住み続ける 訪問介護の回数を増やす、夜間の対応が使える事業所を組み合わせるなどで、そのまま暮らし続ける形です。費用は上がります。
2. ケースB 併設の施設へ移る 同じ運営法人が介護付き有料老人ホームを併設している場合、そちらへ移る形です。環境の変化が小さく済みます。
3. ケースC 別の住まいへ移る 受け入れ体制の整った施設を新たに探す形です。探す時間が要るため、早めに見通しを立てておくと落ち着いて進められます。

どのケースになるかを左右するのが、契約書に書かれた退去要件です。「常時の介護が必要になったとき」「他の入居者との共同生活が困難になったとき」といった条項が入っていることがあり、この書きぶりで見通しが変わります。重要事項説明書とあわせて、契約の前に目を通しておかれると安心です。

見学で確認したい7つのこと

図8サ高住の見学で確かめたいこと

• 一般型か、介護型か 最初に確かめる項目です。介護型であれば「特定施設入居者生活介護」の指定を受けています。
• 夜間は何人が、どこにいるか 建物内に泊まっているのか、隣接する事業所からの対応か。人数と場所まで具体的にうかがいます。
• 介護サービスの事業所を選べるか 併設・隣接の介護事業所がある住宅は約4分の3（73.5%）で、その事業所の利用が前提になっている住宅もあります。いまのケアマネジャーを続けられるかもあわせて確認します。
• 食事は必須か、選べるか 食費が定額で組み込まれている場合と、召し上がった分だけの場合があります。外食や自炊が多い方は差が出ます。
• 退去要件はどう書かれているか 契約書の該当箇所を見せていただきます。口頭の説明と書面が一致しているかまで見ておくと確かです。
• 医療との連携はどうなっているか 協力医療機関、訪問診療の有無、入院したときの居室の扱い（家賃はかかり続けるのか）を確認します。
• 実際に暮らしている方の要介護度 平均要介護度をうかがうと、その住宅がどの状態の方を中心に受け入れているかが分かります。

見学全般で見ておきたい点は、老人ホーム見学のチェックリストに25項目でまとめています。あわせてお使いください。

入居までの流れ

はじめてサ高住を探す場合の、おおまかな流れです。申し込みから入居までの日数は、空室の有無や住宅の審査によって変わります。

図9サ高住に入るまでの5つの段階

1. 条件を整理する 月にいくらまで払えるか、いまの介護の状態、住みたい地域、一般型か介護型か。ご本人のご希望も、ここで聞いておきます。
2. 候補を探す 市区町村の窓口や、国の「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」で、登録されている住宅を探せます。紹介会社に条件を伝えて、候補を絞ってもらう方法もあります。
3. 見学する 2〜3か所を見比べます。見学で確認したい7つのことのうち、夜間の体制と退去要件は必ずうかがいます。
4. 申し込みと面談 住宅の担当者がご本人と面談し、介護や健康の状態を確かめます。健康診断書や、身元引受人を求められることがあります。
5. 契約と入居 重要事項の説明を受け、契約書で費用と退去要件を確かめてから契約します。賃貸借契約なら、敷金を払って入居します。

よくあるご質問

サ高住の平均月額料金はいくらですか

首都圏では、家賃・管理費・生活支援サービス費・食費の合計で月13万〜20万円台のあたりが多く見られます。入居のときは敷金として家賃の2〜3か月分が目安で、有料老人ホームのような数百万円規模の入居一時金は原則としてありません。ただし介護の費用は別にかかります。一般型では使った介護サービスの自己負担が上に乗り、介護型では要介護度に応じた定額が月額に含まれます。

サ高住はどんな人が住んでいますか

身の回りのことはご自身でできるものの、ひとり暮らしの不安を減らしたい方が中心です。ご夫婦で入居される方もいます。これまで使ってきたデイサービスやケアマネジャーを変えたくない方、自炊や買い物など今の暮らし方をできるだけ続けたい方にも向いています。一方で、夜間の介助が必要な方、認知症で目を離せない場面が出てきている方、胃ろうやたんの吸引が日常的に必要な方は、一般型では確かめておく項目が増えます。

サ高住の欠点は何ですか

「住宅」であって「施設」ではないため、介護が自動的には付いてこない点です。一般型では介護サービスを別に契約するので、介護が重くなるほど月々の合計が読みにくくなります。訪問介護の回数を増やせばその分が加算され、介護保険で使える量の上限を超えた分は全額自己負担です。「家賃は安いはずが、合計では介護付き有料老人ホームと変わらなかった」というお話は、実際にうかがいます。もうひとつは契約書の退去要件です。「常時の介護が必要になったとき」といった条項の書きぶりで、住み続けられるかどうかが変わります。

要介護でなくても入れますか

入れます。国の基準では、60歳以上の方か、要介護・要支援の認定を受けている60歳未満の方が入居できます。自立の状態から入居できるのは、老人ホームと比べたときの大きな特徴です。

夫婦で入居できますか

2人でお住まいになれる広さの住戸を用意しているサ高住があります。ただ、25㎡以上の部屋は全体の約2割（21.3%）なので、ご夫婦で入れる部屋に空きがあるかを先に確かめておくと、探す手間が減ります。ただし、お二人の要介護度が異なる場合は、それぞれに必要な体制が整うかを確かめておかれるとよいと思います。

認知症でも入れますか

症状の程度によります。ご自身のお部屋が分かり、生活のリズムが保たれている段階であれば、受け入れているサ高住は少なくありません。一方、外出して戻れないことがある、夜間の対応が必要といった段階では、対応できる住宅は限られてきます。認知症でも入れる老人ホームの選び方で症状別に整理しています。

途中で退去することになったら、お金は戻りますか

賃貸借契約であれば、敷金から原状回復の費用を差し引いた分が返還されます。前払金を預けている場合は、契約書に書かれた償却の期間と割合にしたがって、残りが返ってきます。この計算方法は契約書に必ず書かれていますので、ご契約の前に確かめておかれると安心です。

生活保護を受けていても入れますか

受け入れているサ高住はあります。家賃が住宅扶助の範囲に収まるかが目安になり、地域によって上限額が異なります。担当のケースワーカーにご相談のうえで進める形になります。

サ高住は何と読みますか

「さこうじゅう」と読みます。「サービス付き高齢者向け住宅」の略称で、パンフレットや契約書では「サ付き住宅」と書かれていることもあります。同じものを指しています。

サ高住と有料老人ホームは、何が違いますか

有料老人ホームには住宅型と介護付きがあります。暮らし方がサ高住に近いのは住宅型のほうで、どちらも介護は外部の事業所と別に契約します。根拠となる法律と契約の形が主な違いです（サ高住は高齢者住まい法にもとづく登録制で、契約は多くが賃貸借契約）。介護付きは介護サービスが月額費用に含まれる点で、両者とは仕組みから異なります。くわしくは有料老人ホームとは｜介護付きと住宅型の違いをご覧ください。

サ高住と特養では、どちらを選ぶことになりますか

要介護度で分かれます。特養は原則として要介護3以上で、費用は抑えられますが待機が生じることがあります。サ高住は自立や要支援からでも入居できるいっぽう、介護が重くなると住み替えが必要になる場合があります。特養の条件は特養（特別養護老人ホーム）とはにまとめています。

サ高住に看護師はいますか

いる住宅もありますが、看護師を置くことは決まりではありません。安否確認と生活相談のために常駐する職員に看護師がいる住宅は28.2%です（令和7年8月末）。国の基準では、看護師・介護福祉士・社会福祉士・ケアマネジャー・介護職員初任者研修の修了者などが、原則として夜間を除いて常駐し、安否確認と生活相談をします。夜間は、各部屋の通報装置で対応する住宅もあります。看護師がいる時間帯や、訪問看護との連携は、見学のときに確かめておくと安心です。

親と子どもで、一緒に入居できますか

一緒に住めるのは、配偶者、60歳以上の親族、要介護・要支援の認定を受けている60歳未満の親族などに限られます（国の基準）。たとえば80代の親御さんと60代のお子さんは一緒に入れますが、認定を受けていない50代のお子さんが一緒に住むことは、原則としてできません。2人で住める広さの住戸があるかも、あわせて確かめます。

入院が長引いたら、退去になりますか

サ高住の契約は、長期の入院などを理由に事業者の側から一方的に解約できない内容にすることが、登録の決まりになっています。ただ、入院中も契約は続くので、家賃や管理費はかかります。退院のときに介護が重くなっていると、契約書の退去要件にかかることがあるので、入居前に確かめておくと安心です。

サ高住の補助金は、入居する人がもらえますか

国の補助（令和8年度は「サービス付き高齢者向け住宅整備事業」）は、サ高住を建てたり改修したりする事業者に向けたもので、整備にかかる費用の一部（3分の1、新築は1戸あたり上限150万円など）を補助します。入居する方が受け取るお金ではありません。なお、この補助を受けた住宅は、入居する方が介護サービスの事業者を自由に選べることが条件のひとつになっています。

まとめ

サービス付き高齢者向け住宅は、安否確認と生活相談が付いた高齢者向けの賃貸住宅です。居室が広く、これまでの暮らし方を続けやすい一方、介護は自動的には付いてきません。

入居できるのは、60歳以上の方か、要介護・要支援の認定を受けている方です。日中は「ケアの専門家」が常駐しますが、看護師がいるかどうかや夜間の体制は住宅ごとに違うので、見学で確かめておくと安心です。

選ぶうえでの分かれ道は一般型か介護型か、そして介護が重くなったときに住み続けられるかの2点です。この2つを入居前に確かめておくと、あとから住み替えを急ぐ場面を減らせます。

「いまの状態ならどちらが合うか」は、ご本人の状態と地域の住宅の顔ぶれによって変わります。迷われたときは、候補を一緒に見比べるところからお手伝いします。