シニア向け分譲マンションとは｜費用・後悔しやすい点と、介護が必要になったら

シニア向け分譲マンションとは｜法律上は「ふつうの分譲マンション」

シニア向け分譲マンションは、高齢の方が暮らしやすいように、見守りやフロントの対応、食事、大浴場、緊急時の駆けつけなどのサービスや設備を付けた分譲マンションです。部屋の所有権を買って住むので、ふつうのマンションと同じように、売ったり、貸したり、相続したりできます。

図1シニア向け分譲マンションのしくみ

• 権利の形

  部屋を買って自分のものにします（区分所有）。老人ホームのような「利用の契約」ではありません。

• 法律での扱い

  一般の分譲マンションと同じです。老人ホームやサ高住としての届出・登録はありません。

• 介護

  介護の職員はいないのが基本で、外部の介護サービスを自分で選んで使います。

※国・自治体の資料と法令による整理です^※1※2※3。サービスの中身や介護の体制は、物件ごとに違います。

老人ホーム（有料老人ホーム）は、老人福祉法で、高齢の方を入居させて食事や介護、家事などのサービスを提供する施設と決められていて、都道府県への届出が必要です^※1。自治体の判断基準では、分譲型で、入居する方自身が所有者であるものは、食事などのサービスがあっても有料老人ホームから除かれています^※2。サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の登録も、賃貸住宅か有料老人ホームが対象です^※3。

そのため、有料老人ホームに求められる重要事項説明書の作成や前払金の保全、行政の立入検査などの決まりは、そのままは当てはまりません。買う方を守るのは、不動産の売買のルール（宅地建物取引業法の重要事項説明）と、マンションの管理のルール（区分所有法・管理規約）です^※4※5。

「シニアマンション」は、賃貸のこともあります

「シニアマンション」という呼び方は、分譲のものだけでなく、高齢の方向けの賃貸住宅に使われることもあります。借りて住む高齢者向けの住まいには、サービス付き高齢者向け住宅や、URの高齢者向けの賃貸住宅などがあります^※12。物件を見るときは、買う（分譲）のか、借りる（賃貸）のかを最初に確かめると、比べやすくなります。

サ高住・有料老人ホームとの違い

いちばんの違いは権利の形です。シニア向け分譲マンションは部屋を「持つ」、サ高住は多くが「借りる」、有料老人ホームは多くが「利用する権利を買う」形です。

※表は横にスクロールできます

※老人福祉法・高齢者住まい法・介護保険法と国の資料による整理です^※1※3※9。費用や契約の形は、物件・ホームによって違います。前払金の返還金などの扱いは、それぞれの契約によります。

種類ごとの費用の目安や、介護が必要になったときの住み続けやすさは、老人ホーム・高齢者向け住宅の種類でまとめています。サ高住はサービス付き高齢者向け住宅とは、有料老人ホームは介護付き・住宅型有料老人ホームの違いでくわしくご説明しています。

費用のしくみ｜買う費用と、持ち続ける費用

シニア向け分譲マンションの費用は、買うときの費用と、住んでいるあいだ持ち続ける費用に分かれます。

図2いつ、何にお金がかかるか

1. 買うとき 物件の価格と諸費用 物件の価格、登記や税金、中古なら仲介の費用。新築では修繕積立基金を求められることもあります。
2. 毎月 管理費・修繕積立金・サービス費 建物の管理と将来の修繕のためのお金に、見守りやフロントなどのサービスの費用が加わります。食費や水道光熱費は別です。
3. 毎年 固定資産税・都市計画税 部屋を持っている方にかかります。税率は、固定資産税が標準で1.4%、都市計画税は0.3%までです。
4. 介護が必要になったら 介護保険の自己負担 外部の介護サービスの1〜3割と、上限を超えた分や保険の外のサービスの費用です。
5. 住み替えるとき 売るための費用と、売れるまでの費用 仲介の費用や税金に加え、売れるまでのあいだも管理費などがかかります。

※国の資料・法令による整理です^※6※7※8。どの費用がいくらかかるかは、物件によって違います。

毎月の費用は、一般のマンションの4〜12倍ほど

シニア向け分譲マンションの毎月の費用は、管理費・修繕積立金・サービス費などで月10万〜30万円ほどとされています。ただ、物件によって大きく違い、公的な統計はありません。国の調査では、一般の分譲マンションの平均は、管理費 月11,503円・修繕積立金 月13,054円でした^※6。合わせて月24,557円なので、シニア向けの月10万〜30万円は、その約4〜12倍にあたります。差の多くは、フロントや見守りの人件費、食堂や大浴場などの共用施設の運営の費用です。

図3持ち続ける費用を10年で見ると

月10万円の場合10年で1,200万円

月20万円の場合10年で2,400万円

月30万円の場合10年で3,600万円

一般の分譲マンションの平均（管理費＋修繕積立金）10年で295万円

※毎月の費用×12か月×10年の試算です。値上げ、食費、水道光熱費、税金、介護の費用は含みません。一般の分譲マンションの平均は国土交通省の令和5年度マンション総合調査によります^※6。

サービス費は「管理費の中」か「別の契約」か

見守りや食事などのサービスの費用が、管理費に含まれて全戸が払う形なのか、運営会社と個別に契約して使う人が払う形なのかは、物件ごとに違います。管理費に含まれる形だと、サービスを使わなくなっても負担は続き、やめたり減らしたりするには総会での決議や契約の見直しが必要になります。買う前に、管理規約とサービスの契約書の両方を確かめておくと安心です^※5。

修繕積立金は、上がっていく計画が多い

国の調査では、修繕積立金を段階的に上げていく計画のマンションが47.1%あり、計画に比べて積立が足りないマンションも36.6%ありました^※6。国のガイドラインも、区分所有者の高齢化などで費用の負担が難しくなっていくことを踏まえ、買う方に、将来の値上げを資金計画に入れて考えるよう求めています^※7。年金で暮らす期間が長いほど、今の金額ではなく、10年後・20年後の金額で考えるのが大切です。

介護が必要になったら｜自宅として外部のサービスを使う

シニア向け分譲マンションは自分の家なので、介護が必要になっても、そのまま住み続けることができます。介護は、ふつうの自宅と同じように、ケアマネジャーに頼んでケアプランを作り、訪問介護や訪問看護、デイサービスなどの外部の介護サービスを組み合わせて使います。介護の事業所が建物に入っている物件や、医療機関と提携している物件もありますが、誰が、何時まで、いくらで対応してくれるかは、物件ごとに契約で確かめます。

介護保険は「移った先の市区町村」になります

介護保険には、施設に入るために住民票を移しても、前の市区町村の介護保険のままでいられる住所地特例という決まりがあります。対象は、介護保険施設、有料老人ホームなどの特定施設、養護老人ホームで、シニア向け分譲マンションは対象ではありません^※9。住民票を移すと、移った先の市区町村の介護保険に入ることになり、保険料や要介護認定の窓口もその市区町村になります。引っ越す前に要介護認定を受けていた方は、移った日から14日以内に手続きをすれば、認定を引き継げます^※9。

住み替えを考える場面

外部のサービスだけでは暮らしにくくなるのは、たとえば、夜間も介助が必要になった、介護保険の上限を超えて費用が重くなった、認知症が進んで一人で過ごす時間が心配になった、医療的なケアが必要になったといった場面です。こうしたときは、職員が24時間いる介護付き有料老人ホームや、原則要介護3以上の方が入る特養などへの住み替えを考えます。

住み替えるとき｜退去ではなく、売る・貸す・相続する

部屋の持ち主なので、老人ホームのように「退去」を求められることは基本的にありません。そのかわり、住み替えるときや亡くなったあとは、部屋を売る・貸す・相続するのどれかになります。

図4住まなくなった部屋の、3つの道

• 売る

  中古として売ります。入居できる年齢の条件がある物件では、買える人も限られます。売れるまで管理費などはかかり続けます。

• 貸す

  借りた人も、管理規約の使い方の決まりに従います。年齢の条件が借りる人にもかかるかは、規約しだいです。

• 相続する

  部屋とあわせて、管理費などを払う立場も引き継ぎます。相続した家族が住めるかは、年齢の条件しだいです。

※区分所有法・民法による整理です^※5※10。年齢の条件などは、物件の管理規約で決まります。

老人ホームへ住み替えた場合、ホームの月額と、売れるまでのマンションの管理費などが重なる期間が出ることがあります。住み替えの資金は、売れるまでに時間がかかることも見込んで考えておくと安心です。

後悔しやすい点と、向いている人

「買ってから気づいた」という声が多いのは、次のような点です。

図5シニア向け分譲マンションで、後悔しやすい点

• 持ち続ける費用 管理費・サービス費が年金の暮らしに重く、値上げもありうる。
• 介護の体制 介護は外部のサービスが基本。介護が重くなると住み続けにくいことがある。
• 売りにくさ 年齢の条件や物件の少なさで、買い手が限られ、時間がかかることがある。
• 使わないサービス 食堂や大浴場を使わなくなっても、管理費に含まれていれば払い続ける。
• サービスの見直し 運営会社の撤退や総会の決議で、サービスが変わることがある。
• 相続する家族 子が住めない・売れない・管理費だけかかる、という負担が残ることがある。

※住まいるの相談員による整理です。どれが当てはまるかは、物件の管理規約・契約と、ご家族の状況によって違います。

図6向いている人と、慎重に考えたい人

向いている人

• 身の回りのことは自分ででき、見守りや食事のサービスで暮らしを楽にしたい
• 持ち続ける費用を、10年・20年の単位でまかなえる
• 介護が必要になったときの住み替えの方針を、家族と決めている
• 住まいを資産として残すことに、家族も納得している

慎重に考えたい人

• すでに介護が必要で、近いうちに介護が重くなりそう
• 貯蓄を取り崩して、ぎりぎりで買う計画になっている
• 売るときや相続のことを、家族とまだ話していない
• 住み慣れた地域を離れることに、不安が大きい

※住まいるの相談員による目安です。

管理組合と総会｜2026年4月から決め方が変わりました

マンションの建物や共用施設は、部屋の持ち主全員でつくる管理組合が管理します^※5。管理費の額や、共用施設・サービスの見直しも、管理組合の総会で決まります。

区分所有法の改正で、2026年4月1日から、総会の決め方が変わりました^※5。管理規約の変更は、これまで区分所有者全体の4分の3以上の賛成が必要でしたが、いまは過半数が出席した総会で、出席者の4分の3以上の賛成で決まります。ふつうの議事も、出席した人の過半数で決まる形になりました。住民の高齢化で総会に出られない方が増えても物事を決めやすくなった一方、出席した人だけで、サービスや費用の見直しが決まることにもなります。

国の調査では、一般の分譲マンションでも世帯主が70歳以上の割合は25.9%と増えています^※6。シニア向けの物件では、なおさら理事のなり手や総会の運営が課題になりやすいので、買う前に総会の議事録で、どんなことが話し合われているかを見ておくと、その物件の様子が分かります。

買う前に、家族で確かめたいこと

図7買う前に、家族で確かめたいこと

1. 管理規約と総会の議事録を読む 年齢の条件、部屋の使い方の決まり、最近の総会で話し合われていること（値上げ・サービスの見直しなど）を確かめます。
2. お金の見通しを、10年・20年で立てる 管理費などの変更の予定、修繕積立金の不足の有無、長期修繕計画、買う部屋の滞納の有無を確かめ、値上げも見込んで計算します。
3. サービスの契約を確かめる サービスの中身と費用、管理費に含まれるか別の契約か、やめるときの条件、運営会社がどこかを見ます。
4. 介護が必要になったときの体制を聞く 建物の中の介護の事業所や提携の医療機関、夜間の対応、住み替えた人がどこへ移ったかを聞きます。
5. 住み替えと、売る・相続するときの方針を決める どうなったら住み替えるか、そのとき誰が売る手続きをするかを、元気なうちに家族で話しておきます。

※国土交通省のマンション購入予定者向けの案内（管理情報のチェックシート）をもとに、住まいるの相談員が介護の視点を足して整理しました^※8。

不動産会社を通して買う場合、管理費や修繕積立金の額、部屋の使い方の制限、管理の委託先などは、重要事項説明で説明されます^※4。運営会社とのサービスの契約は、その説明の項目には入っていないので、契約書を別に取り寄せて読んでおくと安心です。

判断能力と相続のことも、話しておく

• 判断能力が落ちてからでは、売れないことがある：意思能力が無い状態での売買の契約は無効です。成年後見人が本人の住まいを売るには、家庭裁判所の許可が要ります^※10。売る時期や手続きを任せる人は、元気なうちに決めておくと安心です。
• 相続した家族は、管理費などを払う立場も引き継ぐ：相続を放棄するなら、原則として相続を知ってから3か月以内に家庭裁判所での手続きが要ります^※10。相続で取得した不動産は、3年以内に相続登記を申請する義務があります^※11。
• 売ったときの税の特例には、期限がある：住んでいた家を売ったときの3,000万円の特別控除は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合が対象です（ほかにも要件があります）^※13。くわしくは税務署や税理士にご相談ください。

困ったときの相談先

• マンションの管理のこと（東京都内の物件）：東京都の分譲マンション総合相談窓口（電話 03-6427-4900・相談は無料）^※14
• マンションの管理のこと（全国）：公益財団法人マンション管理センター（代表 03-3222-1516）^※8
• 契約のトラブル：消費者ホットライン「188」（身近な消費生活センターにつながります）^※15
• 介護のこと：お住まいの地域包括支援センターやケアマネジャー

よくあるご質問

シニア向け分譲マンションとは、どんな住まいですか

高齢の方が暮らしやすいように、見守りやフロントの対応、食事、大浴場などのサービスや設備が付いた分譲マンションです。部屋を買って自分のものにする点が、老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅との大きな違いです。法律上は一般の分譲マンションと同じ扱いです。

老人ホームとは何が違いますか

老人ホーム（有料老人ホーム）は、都道府県に届け出た施設と利用の契約をして入ります。シニア向け分譲マンションは、部屋の所有権を買う住まいで、自治体の判断基準でも分譲型は有料老人ホームから除かれています。そのため、有料老人ホームのような重要事項説明書や前払金の保全などの決まりは、そのままは当てはまりません。

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）とは何が違いますか

サ高住は、安否確認と生活相談が付いた賃貸住宅などで、都道府県に登録されています。多くは借りて住む形です。シニア向け分譲マンションは部屋を買う形で、登録の制度はありません。介護は、どちらも外部の介護サービスを使うのが基本です。

費用は、月にいくらかかりますか

管理費・修繕積立金・サービス費などで、月10万〜30万円ほどとされていますが、物件によって大きく違い、公的な統計はありません。このほかに食費や水道光熱費、固定資産税、介護保険の自己負担がかかります。一般の分譲マンションの平均は、管理費と修繕積立金を合わせて月24,557円です（国土交通省の調査）。

管理費やサービス費は、値上がりしますか

値上がりすることがあります。国の調査では、修繕積立金を段階的に上げていく計画のマンションが47.1%ありました。管理費やサービスの内容も、管理組合の総会の決議で見直されます。買う前に、長期修繕計画と、管理費などの変更の予定を確かめておくと安心です。

介護が必要になっても、住み続けられますか

自分の家なので、住み続けることはできます。介護は、ケアマネジャーに頼んで、訪問介護やデイサービスなどの外部の介護サービスを使います。ただ、夜間も介助が必要になった、費用が重くなったなどの理由で、介護付きの老人ホームなどへ住み替える方もいます。

引っ越すと、介護保険はどうなりますか

シニア向け分譲マンションは住所地特例の対象ではないので、住民票を移すと、移った先の市区町村の介護保険に入ります。引っ越す前に要介護認定を受けていた方は、移った日から14日以内に手続きをすれば、認定を引き継げます。

住み替えるときは、どうすればよいですか

老人ホームのように退去するのではなく、部屋を売るか、貸すことになります。売れるまで、あるいは貸せるまでのあいだも、管理費・修繕積立金・固定資産税はかかり続けます。入居できる年齢の条件がある物件では、買い手や借り手が限られることもあります。

シニアマンションには、賃貸もありますか

あります。「シニアマンション」は、分譲のものだけでなく、高齢の方向けの賃貸住宅を指して使われることもあります。借りて住む高齢者向けの住まいには、サービス付き高齢者向け住宅や、URの高齢者向けの賃貸住宅などがあります。

親がシニア向け分譲マンションを買いたいと言っています。何を確かめればよいですか

管理規約、総会の議事録、長期修繕計画、管理費などの変更の予定、修繕積立金の不足の有無、買う部屋の滞納の有無、サービスの契約の中身と解約の条件、介護が必要になったときの体制、年齢の条件を確かめます。あわせて、介護が必要になったらどうするか、いつ・誰が売るのかを家族で話しておくと安心です。

親が亡くなったら、マンションはどうなりますか

部屋は相続の対象になり、相続した人は管理費などを払う立場も引き継ぎます。相続を放棄するなら、原則として相続を知ってから3か月以内に家庭裁判所での手続きが要ります。相続で取得した不動産は、3年以内に相続登記を申請する義務があります。くわしくは司法書士などの専門家にご相談ください。

介護が必要になったときの住み替え先は、どこに相談すればよいですか

介護のことは、お住まいの地域包括支援センターやケアマネジャーに相談できます。老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅などの住み替え先を探すときは、住まいるのような紹介の相談窓口も使えます。住まいるでは、1都3県で、ご予算と体の状態に合う住まいを無料で一緒に探します。

まとめ

シニア向け分譲マンションは、見守りや食事などのサービスが付いた分譲マンションで、法律上は老人ホームでもサ高住でもありません。部屋を自分のものにできる一方、持ち続ける費用は月10万〜30万円ほどとされ、値上げもありえます。介護が必要になったら外部のサービスを使い、住み替えるときは「売る・貸す」になります。

後悔しないためには、管理規約・総会の議事録・サービスの契約・長期修繕計画を読み、10年・20年のお金の見通しと、介護が必要になったときの住み替えの方針を、元気なうちに家族で話しておくことが大切です。