終の棲家はどこがいい？自宅・サ高住・老人ホームを「住み続けられる条件」で比べる

終の棲家とは｜人生の最後まで安心して暮らす住まい

終の棲家（ついのすみか）は、辞書では「最後に安住する所」と説明される言葉です^※1。「終の住処」「終の住み処」とも書きます。老後の住まい選びでは、人生の最後まで安心して暮らす住まいをどこにするか、という意味で使われます。

内閣府の調査では、治る見込みのない病気になったときに過ごしたい場所として「自宅」を選んだ方が45.8％でもっとも多くなっていました^※2。一方で、自宅以外の場所を選んだ方の理由の1位は「介護してくれる家族等に負担がかかるから」（74.6％）でした^※3。住み慣れた家で暮らしたい気持ちと、家族に負担をかけたくない気持ち。その間で、終の棲家をどこにするかを考えることになります。

大切なのは、「終の棲家として入ったのに、思っていたより早く住み替えることになった」を減らすことです。どの住まいにも、住み続けられる条件と、住み替えになりやすい場面があります。次の章で、住まいごとに比べます。

終の棲家はどこがいい？｜住まいごとの「住み続けられる条件」

住まいの種類ごとに、国の決まりで定められていることを中心に、住み続けられる条件と住み替えになりやすい場面をまとめました^{※5※6※7※8}。種類そのものの違いや費用は老人ホーム・高齢者施設の種類一覧でまとめています。

図1住まいごとの「住み続けられる条件」と「住み替えになりやすい場面」

• 自宅＋在宅のサービス

  住み続けられる条件：訪問介護・訪問看護・訪問診療などで、夜間や急な体調の変化に備えられること。介護保険の在宅サービスには1か月に使える上限があります

  住み替えになりやすい場面：夜の介助が毎日必要になった、上限を超えて費用が重くなった、認知症でひとりの時間が心配になった、常に医療的ケアが要る、介護する家族が体調を崩した

• サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）

  住み続けられる条件：賃貸の住まいで、入院や心身の状況の変化を理由に、事業者が一方的に部屋を変えたり解約したりする契約にはできない決まり（本人と事業者が合意すれば別）。一般型の介護は外部のサービスを使います

  住み替えになりやすい場面：介護が重くなり、外部のサービスでは費用や夜間の体制が合わなくなったとき。話し合って介護付き有料老人ホームや特養などへ移ります

• 住宅型有料老人ホーム

  住み続けられる条件：外部の介護サービスを組み合わせて暮らします。事業者から契約を解除できるのは、国の指針で「信頼関係を著しく害する場合に限る」とされています

  住み替えになりやすい場面：介護が重くなって費用や夜間の体制が合わなくなった、常に医療的ケアが必要になった、など

• 介護付き有料老人ホーム

  住み続けられる条件：ホームの職員が24時間介護し、看取りまで対応する体制のホームも多くあります。入院して退院できるようになったら、速やかに戻れるよう努める決まりがあります

  住み替えになりやすい場面：入居者の状態によっては、退去や提携先などへの住み替えを求められる場合があり、契約書には事業者から解除できる場合が定められています。たとえば、常に医療的な処置が必要になってホームの体制では対応できない場合や、ほかの入居者などの安全が守れず通常の介護では防げない場合です

• 特別養護老人ホーム（特養）

  住み続けられる条件：原則要介護3以上。入所の期間の決まりはありません。入院後おおむね3か月以内に退院が見込まれるときは、戻れるようにする定めです

  住み替えになりやすい場面：入院がおおむね3か月を超える見込みのときは、退所になる場合があります

• グループホーム

  住み続けられる条件：認知症で要支援2以上、少人数の共同生活を送ることに支障がない方が対象。退院できるようになったら、速やかに戻れるよう努める決まりがあります

  住み替えになりやすい場面：医療的ケアに対応できない、体の状態や症状の変化で共同生活が難しくなった、入院が長引いた、など

• 介護医療院

  住み続けられる条件：長く療養が必要な要介護の方のための施設で、入所の期限の決まりはありません。医師・看護職員の体制が手厚いのが特徴です

  住み替えになりやすい場面：急な治療が必要になって、病院に移るとき

• シニア向け分譲マンション

  住み続けられる条件：自分で所有する住まいなので、退去を求められることは基本的にありません。介護は外部のサービスを使います

  住み替えになりやすい場面：介護が重くなったとき。介護付き有料老人ホームや特養などへ移り、部屋は売る・貸すなどを考えます

※高齢者住まい法と施行規則、介護保険の各施設の運営の基準、有料老人ホーム設置運営標準指導指針などによります（2026年11月時点）^{※5※6※7※8}。実際の条件は、住まいごとの契約書と重要事項説明書で確かめます。在宅復帰をめざす老健は、長く暮らす住まいとしては想定されていません。

それぞれの住まいのくわしい違いは、サ高住とは、有料老人ホームとは、特養とは、グループホームとは、介護医療院とは、シニア向け分譲マンションとはでまとめています。

住み替えのきっかけで多いのは「入院」

国の調査（2025年2〜7月の退去者）では、介護付き有料老人ホーム・住宅型有料老人ホーム・サ高住のいずれも、看取りまでその住まいで過ごした方を除くと、移った先でいちばん多いのは「病院・診療所」でした^※4。

図2住まいを出て「病院・診療所」へ移った方の割合（2025年2〜7月の退去者）

住宅型有料老人ホーム19.2％

サービス付き高齢者向け住宅16.0％

介護付き有料老人ホーム15.2％

※令和7年度 老人保健健康増進等事業「高齢者向け住まいにおける運営形態の多様化に関する実態調査研究事業」（2026年3月）によります^※4。サ高住は特定施設の指定を受けていない住まい。いずれも、看取りまでその住まいで過ごした方に次いで多い移り先です。

入院したときに部屋がどうなるかは、住まいによって決まりが違います^※5※6※7。

• 特養：入院後おおむね3か月以内に退院することが明らかに見込まれるときは、退院後にふたたび円滑に入所できるようにしなければならない、という定めです。3か月を超える見込みのときは、退所になる場合があります。
• 介護付き有料老人ホーム・グループホームなど：病状が軽くなり退院できるようになったら、ふたたび速やかに入居できるよう努めなければならない、という決まりがあります。
• サ高住：入院を理由に、事業者が一方的に部屋を変えたり解約したりする契約にはできません。
• 有料老人ホーム：部屋を確保する期間と、その間の費用は契約で決まります。重要事項説明書の「入院時の契約の取扱い」の欄に書かれています。

入院が長引きそうなときや、退院後に元の住まいに戻れるか分からないときは、早めに病院の医療ソーシャルワーカーに相談します（退院を迫られたら）。

事業者から契約を解除できるのは、どんなときか

「老人ホームから追い出されることはあるのか」と心配される方もいます。有料老人ホームについて、国の指針は、事業者からの契約解除の条件を「信頼関係を著しく害する場合に限るなど入居者の権利を不当に狭めるものとなっていないこと」としています^※8。介護保険の介護付き有料老人ホームなどにも、入居者の権利を不当に狭める解除の条件を定めてはならない、という決まりがあります^※7。

多くのホームが参考にしている業界団体の標準入居契約書（ひな形）では、事業者から解除できる場合として、月々の支払いを正当な理由なく3か月以上滞納したときや、入居者の行動がほかの入居者や職員の生命・身体などに危害を及ぼすおそれがあり、通常の介護の方法では防げないときなどを挙げています^※9。

また、有料老人ホームの広告で「終身利用」「最後までお世話します」のように、最後まで暮らせるかのような言い方をするときは、入居者の状態によって退去や住み替えを求める場合があることと、その状態の具体的な内容を、近くに分かりやすく書くことが国の基準で求められています^※10。パンフレットを見るときは、その説明がどこに書かれているかも確かめてみてください。

看取りまで対応する住まいは、どのくらいあるか

国の調査では、半年の間に看取りの実績があった施設の割合は、介護付き有料老人ホームで55.1％、住宅型有料老人ホームで37.0％、サ高住で30.1％でした^※4。ホームの職員が24時間介護する介護付きで、看取りまで対応している割合が高くなっています。

ただし、看取りの実績があることと、どんな状態でも住み続けられることは同じではありません。介護付き有料老人ホームでも、入居者の状態によっては退去や提携先などへの住み替えを求められる場合があり、契約書に事業者から解除できる場合が定められています（たとえば、常に医療的な処置が必要になってホームの体制では対応できない場合など）。夜間の看護の体制や看取りの実績の聞き方は看取りまで住み続けられる施設の見分け方、医療的ケアの受け入れは医療的ケアが必要でも入れる老人ホームでまとめています。

重要事項説明書で確かめたい6つの欄

有料老人ホームの重要事項説明書には、住み続けられるかを考えるうえで役に立つ欄があります。見学や契約の前に、次の6つを確かめておくと安心です^※12。

図3重要事項説明書で確かめたい6つの欄

• 事業者からの契約解除 どんな状態や理由のときに、事業者から契約を解除できるか。手続きと予告の期間。
• 入院時の契約の取扱い 入院したとき、部屋を確保してもらえる期間と、その間にかかる費用。
• 要介護時における居室の住み替え 介護が必要になったとき、介護居室などへ移る場合の判断の基準と手続き、費用の変わり方。
• 直近1年間に退去した者の人数と理由 実際に、どんな理由で、どこへ移った方がいるか。医療機関への入院、特養への転居など。
• 入居継続期間別入居者数 入居して何年の方が何人いるか。長く暮らしている方がどのくらいいるかの目安になります。
• 前払金の返還金の算定方式 入居金を払う場合、早く退去したときにいくら返ってくるか。入居から3か月以内の契約終了の扱い。

※欄の名前は東京都の重要事項説明書の様式によります^※12。都道府県によって様式が少し違うことがあります。

入居金の返還のしくみは、老人ホームの費用相場と内訳でまとめています。見学のときに聞きたい質問は老人ホーム見学のチェックリストも参考にしてください。

住み替えが少なくて済む選び方

ここからは、住まいるが相談を受けるなかでの整理です。終の棲家を考えて住まいを選ぶときは、次の点を意識すると、住み替えが少なくて済みます。

図4住み替えが少なくて済む選び方

• 「今」ではなく「数年後」の状態で選ぶ 今の状態に合う住まいでも、介護や医療が増えたときに住み続けられるかを確かめます。
• 入院したときの扱いを聞く 部屋を確保してもらえる期間と費用、退院後に戻れるかどうか。
• 看取りの実績と、夜間の看護の体制を聞く 看取りの指針があるか、夜間に看護職員がいるか、協力医療機関や訪問看護との連携。
• 介護が重くなったときの月々の総額を聞く 住宅型やサ高住では、要介護5になったときの外部サービスを含めた総額を確かめます。
• 併設・提携の住まいがあるかを聞く 住み替えが必要になったとき、同じ運営法人の介護居室や提携先へ移れるか。

※住まいるの相談の経験から整理した目安です。

終の棲家を考える時期｜元気なうちと、介護が必要になってから

終の棲家を「何歳から考えるべきか」を示した公的な調査はありません。ただ、内閣府の調査では、住み替えを考えている、または状況しだいで考えたいという方は、60〜64歳で約41％、85歳以上では約18％と、年齢が上がるほど少なくなっていました^※11。また、介護付き有料老人ホームでは37.6％、住宅型有料老人ホームでは46.6％の方が、病院・診療所から入居しています^※4。介護が必要になってからの住み替えは、退院までの限られた時間で決めることが多いのです。

図5元気なうちの住み替えと、介護が必要になってからの住み替え

元気なうちの住み替え

主な住まい：シニア向け分譲マンション、自立の方向けのサ高住、ケアハウス、入居時に自立の方も入れる介護付き有料老人ホーム

良いところ：本人が自分で選べる。新しい地域になじむ時間がある

確かめたいこと：介護が必要になったら、どこへ、どんな手続きで移るか。そのときの費用

介護が必要になってからの住み替え

主な住まい：介護付き有料老人ホーム、住宅型有料老人ホーム、特養（要介護3以上）、グループホーム（認知症・要支援2以上）、介護医療院

良いところ：必要な介護の量が分かったうえで選べる

確かめたいこと：退院後に戻れるか、看取りまで対応するか、医療的ケアの範囲

※どちらが良いかは、ご本人の状態と希望、費用によって違います。

どちらの場合も、元気なうちに「どこで・どう暮らしたいか」をご家族と話しておくと、いざというときに慌てずに選べます。希望の残し方は終活とはでまとめています。

なお、親御さんに施設を勧めるときに「ここが最後の家だから」「ずっとそこで暮らすんだよ」と伝えると、重く受け止められて話が進みにくくなることがあります。まずは見学やショートステイで試してみる形で提案するほうが、受け入れてもらいやすくなります（親が施設入居を拒否したら）。

よくあるご質問

終の棲家とは、どういう意味ですか

「最後に安住する所」という意味で、人生の最後まで安心して暮らす住まいを指します。「ついのすみか」と読み、「終の住処」「終の住み処」とも書きます。老後の住まい選びでは、自宅に住み続けるか、高齢者向けの住まいや老人ホームに移るかを考えるときに使われる言葉です。

終の棲家は、どこがいいですか

ご本人の今の状態と、数年後に必要になりそうな介護や医療によって変わります。介護が少なく自分で暮らせるうちは自宅やシニア向けの住まい、介護が重くなったら介護付き有料老人ホームや特養、医療的な療養が長く続くなら介護医療院、というように、住まいごとに得意な状態が違います。今の状態だけでなく、介護や医療が増えたときにも住み続けられるかで比べると、住み替えが少なくて済みます。

老人ホームは、終の棲家になりますか

看取りまで対応する体制を整えているホームは少なくありません。国の調査では、半年の間に看取りの実績があった介護付き有料老人ホームは55.1％でした。ただし、入居者の状態によっては、ホームから退去や提携先などへの住み替えを求められる場合があり、契約書には事業者から契約を解除できる場合が定められています。たとえば、常に医療的な処置が必要になってホームの体制では対応できない場合や、ほかの入居者の安全が守れず通常の介護では防げない場合などです。どんな状態のときにそうなるかは、重要事項説明書で確かめられます。

入院したら、老人ホームを退去しなければなりませんか

すぐに退去になるとは限りません。介護付き有料老人ホームやグループホーム、特養などには、退院できるようになったら速やかに戻れるよう努める決まりがあります。特養は、入院後おおむね3か月以内に退院が見込まれるときは、戻れるようにする定めです。有料老人ホームで部屋を確保してもらえる期間とその間の費用は、ホームごとの契約で決まるので、重要事項説明書の「入院時の契約の取扱い」で確かめます。

サ高住は、介護が重くなったら退去になりますか

サービス付き高齢者向け住宅は、入院や心身の状況の変化を理由に、事業者が一方的に部屋を変えたり解約したりする契約にはできない決まりです。ただし、介護を外部のサービスに頼る一般型では、介護が重くなると費用や夜間の体制が合わなくなり、話し合って介護付き有料老人ホームや特養などへ住み替える方もいます。

特養に入れば、ずっと暮らせますか

特養に入所できる期間の決まりはなく、多くの方が長く暮らしています。気をつけたいのは長い入院で、入院後おおむね3か月以内に退院が見込まれるときは戻れるようにする定めですが、それを超える見込みのときは退所になる場合があります。要介護1・2に改善したときの扱いは、市区町村の判断になります。

終の棲家は、何歳ごろから考えればいいですか

何歳から、という決まりはありません。国の調査では、住み替えを考えている、または状況しだいで考えたい方は、60〜64歳で約41％、85歳以上では約18％と、年齢が上がるほど少なくなっていました。体力や判断する力に余裕があるうちのほうが選択肢は広いので、まずは「どこで・どう暮らしたいか」をご家族と話しておくのがおすすめです。

終の棲家として選ぶとき、いちばん確かめたいことは何ですか

重要事項説明書の「事業者からの契約解除」「入院時の契約の取扱い」「直近1年間に退去した者の人数と理由」の欄です。どんな状態になると住み替えになるのか、入院したときに部屋をどのくらい確保してもらえるのか、実際にどんな理由で退去している方がいるのかが分かります。看取りの実績と、夜間の看護の体制もあわせて聞いておきます。

親に施設を勧めるとき、「終の棲家」と伝えてもいいですか

「最後の家」「ずっとそこで暮らす」という言い方は、ご本人に重く受け止められ、かえって話が進みにくくなることがあります。まずは見学やショートステイで「試してみる」形で提案し、住み心地を本人と一緒に確かめていくほうが、受け入れてもらいやすくなります。

自宅を終の棲家にするには、何が必要ですか

訪問介護・訪問看護・訪問診療などの在宅のサービスを組み合わせて、夜間や急な体調の変化に備えられることが大切です。介護保険の在宅サービスには1か月に使える上限があり、超えた分は全額自己負担になります。国の調査でも、自宅以外の場所を選んだ理由の1位は「介護してくれる家族等に負担がかかるから」（74.6％）でした。ご家族の負担が限界に近づく前に、次の住まいを考えておくと安心です。

まとめ

終の棲家は、人生の最後まで安心して暮らす住まいのことです。ただ、どの住まいにも住み続けられる条件と、住み替えになりやすい場面があります。住み替えのきっかけで多いのは入院で、入院したときの扱いは特養・サ高住・有料老人ホームで違います。有料老人ホームでは、入居者の状態によって退去や住み替えを求められる場合があり、どんな状態のときかは契約書や重要事項説明書で確かめられます。

今の状態だけでなく、介護や医療が増えたときにも住み続けられるかで選ぶと、住み替えが少なくて済みます。住まいの条件の確かめ方に迷ったら、住まいるの相談員にご相談ください。